장마가 시작되기 전, 서둘러 임장을 다녀왔다.
앞으로 한 달에 한 번 정도는 임장을 다닐듯.
첫 술에 배부를 수 없다 생각하고 일단 다녀오는 것이 목적이었다.
엉성하게라도 시작하자.
첫번째 임장 장소는 서울 흑석과 노들.
- 9호선 요지 중 하나이고,
- 서울의 중심부이며,
- 재건축, 재개발 이슈가 많은 곳이라 궁금했다.
오늘의 임장 코스는 아래와 같다.
우선은 흑석부터.
- 롯데캐슬에듀포레
- 흑석한강센트레빌2차
- 흑석자이
- 아크로리버하임
- 명수대현대
- 한강현대
- 흑석한강센트레빌1차
- 흑석한강푸르지오
다음으로는 노들역 부근으로 넘어갔다.
- 래미안트윈파크
- 유원강변
- 극동강변
- 본동신동아
- 본동삼성래미안
위 리스트의 아파트는 아실에서 전용 84 기준 최고가 순위분석을 통해 나온 아파트를 기준으로 선정하였다.
흑석동은 대부분의 지형이 언덕이었다.
흑석역 9호선 라인을 기준으로 한강쪽은 비교적 평지였으나, 반대쪽은 대부분 꽤 급한 경사도를 갖고 있었다.
흑석자이까지 올라가니 꽤 숨이 차올랐다.
1. 롯데캐슬에듀포레
- 2018년 11월 준공.
- 545세대, 용적률 240%, 건폐율 21%로 단지 내는 비교적 쾌적한 편.
- 24년 6월 29일 기준 전용 84는 16억 2천만.
- 병세권에 속한다. 중앙대병원이 바로 앞에 있음.
- 에듀라는 이름에서부터 알 수 있듯, 주변에 유치원, 초등학교, 중학교, 대학교가 위치해 있다. (고등학교는 근처에 곧 지어질 예정)
2. 흑석한강센트레빌2차
- 2012년 12월 준공.
- 963세대, 용적률 221%, 건폐율 19%로 비교적 쾌적한 편.
- 24년 6월 29일 기준 전용 84는 14억 9천 7백.
- 롯데캐슬에듀포레 옆이기 때문에, 롯데캐슬이 누리는 혜택은 공통적으로 누리는 편.
- 다만 좀 더 언덕을 올라가야 하고, 단지 내에도 다소 언덕이 존재하는 편.
3. 흑석자이
- 2023년 2월 준공.
- 1772세대, 용적률 244%, 건폐율 23%로 대단지 아파트이며 새 아파트이니 당연히 쾌적.
- 24년 6월 29일 기준 전용 84는 16억 2천.
- 흑석한강센트레빌2차 바로 앞이며, 언덕 경사가 균일하지 못하게 생겨 오르는데 다소 불편.
- 바로 앞에 흑석9재개발 중.
흑석자이 사진은 못찍음.
흑석자이 앞에 공사를 하나 하고 있는데, 고등학교 예정부지라는 말이 있음. 정확한건 아님.
중간평 (반박시 여러분 말이 맞음)
- 지역 내 아파트 균질성은 높은 편이나, 이를 뒷받침해주는 인프라는 다소 부족해보임.
- 태생적인 언덕지형은 한계.
- 비교적 신축 및 준신축 비율이 높아 아파트 내 삶의 질은 좋아보임.
4. 아크로리버하임
- 2019년 12월 준공.
- 1073세대, 용적률 205%, 건폐율 30%로 건물들이 다소 옹기종기 붙어있는 편.
- 24년 6월 29일 기준 전용 84는 23억 3천.
- 흑석역 초역세권, 근처 공원 및 한강, 테라스동이 있는 점등이 특징.
- 흑석동 특유의 언덕은 피할 수 없었음.
5. 명수대현대
- 1988년 8월 준공.
- 660세대지만 평수는 23평부터 50평까지 다양하게 존재.
- 흑석역 초역세권이며, 근처 다른 아파트에 비해 언덕은 괜찮은 편.
- 한강 영구조망이라 재건축시 아주 큰 프리미엄 기대.
6. 한강현대
- 1988년 9월 준공.
- 960세대, 용적률 237%, 건폐율 19%로 재건축시 분담금 이슈를 피하기 쉽지 않을듯.
- 평수는 26평부터 45평까지 꽤 고르게 분포하고 있는 편.
- 명수대현대와 마찬가지로 영구한강조망 가능.
- 역하곤 조금 더 떨어져 있고 약간의 언덕 존재.
- 아직 재건축까지는 시간이 더 필요할 것으로 보임.
7. 흑석한강센트레빌1차
- 2011년 9월 준공으로 준신축.
- 655세대, 용적률 230%, 건폐율 22%.
- 24년 6월 29일 기준 전용 84는 16억 7천 5백.
- ★ 본동 래미안트윈파크와의 비교
- 같은 시기에 지어진 본동 래미안트윈파크와 가격대도 비슷.
- 아파트 균질성 측면에서는 흑석한강센트레빌1차가 우수.
- 하지만 역과의 거리 및 언덕 여부는 래미안트윈파크가 우수.
8. 흑석한강푸르지오
- 2012년 8월 준공으로 준신축.
- 863세대, 용적률 222%, 건폐율 22%.
- 24년 6월 29일 기준 전용 84는 14억 4천 5백.
- 처음 보자마자 놀란 것은 언덕... 이것이 흑석이다를 보여준 느낌.
- 한강조망이 가능한지는 모르겠음. 그래도 내부 평은 살기 좋다는 말이 많음.
다음으로는 노들역.
흑석뉴타운에 비해 아직 본동은 개발이 많이 된 편은 아니다.
노들도 흑석과 마찬가지로 언덕 이슈를 피할 수 없다.
아파트 균질성은 흑석이 더 우수해보임.
1. 본동 래미안트윈파크
- 2011년 11월 준공으로 준신축.
- 523세대, 용적률 250%, 건폐율 14%로 그리 큰 단지는 아님.
- 24년 6월 29일 기준 전용 84는 16억 5천으로 흑석한강센트레빌1차와 친구.
- 구 수방사 부지 옆에 위치해있고, 여의도 불꽃축제하면 직관 가능한듯.
- 노들역과 매우 가까운 편.
- 다만 한강철교와 올림픽대로와 가까운 동은 생각보다 신경쓰일 것으로 보임.
2. 유원강변
- 2000년 8월 준공으로 다소 노후한 편.
- 306세대, 용적률 377%, 건폐율 25%로 재건축을 하기엔 규모의 경제도 없고 용적률도 높아 어려울 것으로 보임.
- 리모델링이 가능할까? 수평증축을 할 공간도 없어보여서 다소 아쉬움.
- 다만, 한강 바로 앞 영구조망이라는 점, 바로 옆 공원이 잘 조성되어 있다는 점은 긍정적.
3. 본동 극동강변
- 1992년 3월 준공으로 재건축 대상.
- 123세대로 소규모 단지.
- 노들역에서 매우 가까워서 주변 아파트(한강쌍용, 본동신동아)와 통합재건축을 할 수만 있다면 좋겠다는 생각이 듦.
- 반대로 말하면 단독으로 재건축 하는 것은 유원강변처럼 사실상 불가능 할 것으로 보임.
- 이런 열악한 조건인데도 입지는 좋다. 과연 입지가 이 문제들을 해결해줄 수 있을까? 지켜봐야 할 문제.
4. 본동 신동아
- 1993년 6월 준공으로 재건축 대상. 옆 본동 극동강변과 거의 친구.
- 765세대, 용적률 237%, 건폐율 21%로 규모의 경제가 일어나기는 어려운 구조.
- 언덕을 걸치고 단지가 조성되어 있음.
- 앞서 말한대로 통합재건축이 된다면 좋겠지만, 그게 아니라면 입지적으론 다소 아쉬움. (주변 인프라도 사실상 거의 없음)
5. 본동 삼성래미안
- 2004년 10월 준공. 아파트 연식치곤 관리가 잘 되는 편.
- 477세대, 용적률 248%, 건폐율 19%.
- 위치는 본동 신동아와 마주보고 있으나, 재건축 이슈가 없기 때문에 투자용으로 적합한지는 모르겠음.
- 주변 인프라도 다소 아쉬운 편.
Retrospective
- 사진을 좀 더 찍어둘걸 하는 아쉬움. 다음부턴 좀 더 많은 사진을 찍어야겠다.
- 중간중간에 아파트간 비교 및 입지에 관해 여러 질문 및 답변이 오갔는데, 정작 지금 기억해내서 쓰려니 기억이 안남.
앞으로는 적어둬야겠다.
끝.